Waarom een syndicus onmisbaar is in een mede-eigendom
Wie is de syndicus?
De syndicus is de persoon of firma die instaat voor het beheer van gedeelde ruimtes in een gebouw met meerdere eigenaars. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een appartementsgebouw waarin de verschillende appartementen een andere eigenaar hebben. In België is het aanstellen van een syndicus verplicht zodra een gebouw in gedwongen mede-eigendom is, met andere woorden: als er minstens twee verschillende eigenaars zijn.
De syndicus kan een mede-eigenaar zijn of een professionele partij, zoals een erkend syndicus of een advocaat. Professionele syndici zijn onderworpen aan deontologische regels en worden gecontroleerd door een beroepsinstituut.
Wat doet de syndicus?
De syndicus heeft drie kerntaken:
- Technisch beheer: zorgen voor onderhoud, herstellingen en algemene opvolging van de gemeenschappelijke delen zoals de inkomhal, lift, dak of tuin. Dit gebeurt vaak in overleg met of op basis van beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars.
- Administratief beheer: het organiseren van de jaarlijkse algemene vergadering, opstellen en bewaren van notulen, uitvoeren van de beslissingen die daar genomen worden en opvolgen van documenten zoals het reglement van mede-eigendom.
- Financieel beheer: het beheren van de gemeenschappelijke rekening, betalen van facturen, opstellen van afrekeningen, en innen van de maandelijkse bijdragen van mede-eigenaars. De syndicus vertegenwoordigt ook de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) in juridische of administratieve kwesties.
Kortom: de syndicus is het contactpunt die ervoor zorgt dat het gebouw in goede staat blijft en dat de belangen van alle mede-eigenaars op een correcte manier behartigd worden.
Is een syndicus verplicht bij mede-eigendom?
Zodra een gebouw onder gedwongen mede-eigendom valt, is een syndicus wettelijk verplicht. Er is geen minimale omvang van het gebouw vereist om deze verplichting te activeren, ook kleine gebouwen vallen onder deze regel.
Wie kiest de syndicus?
De algemene vergadering van mede-eigenaars kiest de syndicus met een volstrekte meerderheid van stemmen. Deze keuze moet op de agenda staan van de vergadering. Ook het beëindigen van een syndicusmandaat verloopt via deze vergadering.
Er zijn drie manieren waarop een syndicus aangesteld kan worden:
- Een mede-eigenaar neemt de rol van syndicus op zich.
- Een erkend professioneel syndicus wordt aangesteld.
- Een advocaat-syndicus wordt gekozen (minder gebruikelijk).
De benoeming wordt pas rechtsgeldig als de gekozen syndicus het mandaat formeel aanvaardt, bijvoorbeeld via een ondertekende overeenkomst. Een mandaat duurt maximaal drie jaar, maar kan telkens hernieuwd worden.
Als de mede-eigenaars niet tevreden zijn over het functioneren van de syndicus, kunnen ze tijdens de algemene vergadering beslissen om een nieuwe syndicus aan te stellen. Klachten over professionele syndici kunnen eventueel ook gemeld worden bij hun beroepsorganisatie.
Wat onthouden we?
Een goed functionerende syndicus is van groot belang voor het dagelijkse beheer én de lange termijn van een mede-eigendom. Dankzij een duidelijke taakverdeling en correcte opvolging van administratieve, technische en financiële verantwoordelijkheden blijft het gebouw in goede staat en worden conflicten tussen mede-eigenaars tot een minimum beperkt. Of het nu gaat om een klein gebouw of een groter complex: de rol van de syndicus is en blijft cruciaal.